Vyplatí se v krizových časech investovat do nemovitostí? Podívejte se na technický pohled na toto téma, právě technické parametry jsou totiž nejdůležitější ve špatných i dobrých časech.
V médiích se objevují otázky, zda je v těchto časech správně investovat do nemovitostí. Stoupá inflace i úrokové sazby na úvěrech, a v sousední zemi zuří válka. Odpovědi různých analytiků se různí. Tým inženýrů Kvalitní bydlení připravil proto technický pohled na tuto otázku. Právě technické parametry budou nejdůležitější, když vyjde slunce, tzn. skončí válka a inflace se dostane pod kontrolu. A, mimochodem, níže uvedené parametry je vhodné zohlednit iv době míru a ekonomické prosperity.
Fyzicky nejbezpečnější investicí u nemovitostí je koupě stavebního pozemku, na který se v tomto článku zaměříme. U pozemků odpadá riziko zničení stavby. Reálný faktor ohrožení investice zůstává chemické zamoření lokality, příp. přístupu k ní. Avšak iv tomto krajním případě by byly škody menší než v případě koupě budovy. Stavební pozemky jsou ve své podstatě půdou, jejíž hodnota ve středně- a dlouhodobém horizontu roste.
Mnozí lidé si při zájmu o pozemek všímají na prvním místě jednotkovou cenu za metr čtvereční. My doporučujeme zajímat se o úplně jiné faktory, které v konečném důsledku „přebijí“ faktor ceny. Nebudeme je široce rozebírat, uvedeme pouze jejich strohou zmínku.
- Geologické hledisko (výška hladiny podzemní vody, únosnost podloží, geologická skladba hornin/zemín, obsah radonu v půdě, sklon terénu, výškové převýšení, riziko sesuvů).
- Historie pozemku – rostla zde odjakživa tráva, nebo se zde před 40 lety ilegálně skladoval odpad, na který někdo navezl půl metru hlíny a dnes vše vypadá „v pohodě“?
- Výškopis – je pozemek pod úrovní přilehlé silniční komunikace nebo nad ní?
- Větrné faktory na parcele, popřípadě v dané lokalitě.
- Geometrický tvar a rozměry.
- Související územní plán, faktor zastavěnosti, odstupové vzdálenosti a limity pro případnou výstavbu (jaký typ budovy, jaký typ využitelnosti území apod.).
- Nepříznivé vlivy okolí – skládka komunálního odpadu, čistička městských vod, hlučnost blízké železnice, živočišná výroba, elektrické stožáry, zesilovače přenosu signálu a pod.
- Inženýrské sítě – je pozemek napojen, resp. napojitelný na veřejnou vodovodní síť?
- Sousedství pole as tím spojené riziko postřiků, hnojení, prachu a alergenů.
- Může být pozemek odkanalizovaný do veřejné kanalizační sítě (splašky) nebo je nutné počítat s vlastní čističkou odpadních vod?
- Vyhovující orientace na světové strany.
- Bez limitujících faktorů pro přístupovou cestu a bez omezení archeology, památkáři a ochrannými pásmy (ekologické, energetické a jiné).
- Potenciálně rizikový vodní tok v blízkosti.
- Možnost získávání energie z ekologického zdroje (tepelné čerpadlo země-voda, solární energie a další).
- Dostupnost internetového signálu optickou sítí.
- Rozumní sousedé, čím menší počet sousedů, tím lépe.
- Je zajištěna správa a údržba přístupových (veřejných) komunikací?
- Zpevněná a dostatečně široká přístupová cesta pro mechanismy a vozidla, která budou nezbytná pro proces výstavby a následně i pro hasiče a jiné záchranné složky.
- Zastávka MHD, případně příměstské dopravy v pěší dostupnosti.
- Funkční poštovní doručovatelské služby nebo jiné typy služeb hodné zvláštního zřetele.
Uvedený seznam rozhodně není úplný, v některých situacích bude třeba vzít v úvahu i další důležité faktory.
Jak by si měl zájemce o pozemek rozebrat jednotlivá témata si ukážeme na bodě číslo 8. Připojitelnost na veřejnou vodovodní síť je zásadní a rozhodně nedoporučujeme spoléhat na údajně spolehlivou vydatnost studny, čistou vodu v horském potůčku, který teče přes pozemek, a jiné alternativy. Minulý rok jsme řešili situaci v malé vesničce nedaleko Považské Bystrice. Zájemci si tam koupili pozemek bez možnosti připojení na inženýrské sítě a nechali si navrhnout moderní soběstačný dům. Vlastní malá čistička, naražená studna, solární energie, v zemi umístěn zásobník plynu atp. Dům byl naprojektován a majitelé se hned na úvod rozhodli narazit studnu, aby se mohla voda používat při samotné výstavbě domu. Zjistili, že vydatnost ani zdaleka není podle očekávání. Jelikož k pozemku opravdu není možné kvůli tlakovým poměrům přivést veřejný vodovod, z původní výstavby rodinného domu úplně sešlo. Jediná využitelnost pozemku bude nanejvýš výstavba víkendové chatky. Výrazně odlišné riziko absence veřejné vodovodní sítě se týká nebezpečné choroby methemoglobinémie. Relativně chutná voda (to tvrdí všichni dospělí, kteří ji léta na sousedních parcelách pijí) může být smrtelně nebezpečná, když se podá batolatům. Ať už k rozmíchání kašičky nebo umělé dětské výživy. Problematika souvisí s vysokým obsahem dusičnanů, které se mohou dostávat do půdy hnojením sousedního pole a které malé děti nedokážou metabolizovat. Další situací, kterou z praxe známe, je ekologická havárie, resp. zamoření půdy. Dlouhá léta může být vše s používáním vlastní vody ze studny v pořádku. Stačí jedna událost a karta se může obrátit. Voda ze studny bude dobrá maximálně pro splachování WC. Spoléhat se na „chutnou“ vodu ze studny, která má „spolehlivou“ vydatnost, a zároveň se pozemek prodává za dobrou (nízkou) cenu, se nemusí vůbec vyplatit. V některých případech dokáže překvapit situace, kdy vodovod na ulici existuje, ale nebude možné se k němu připojit kvůli slabému tlaku vody. Toto se může vyskytnout zejména ve starších koncových částech vesnic a v kopcovitém terénu. Určitě by se našly i další situace, pro které se ukazuje připojitelnost na veřejnou vodovodní síť jako nanejvýš prozíravé kritérium.
Obdobně zásadní dopad na finance a výslednou smysluplnost investice může mít každý ze zbývajících 19 bodů z našeho seznamu. Zejména v dnešní době.
Kromě technických parametrů nelze opomenout ani administrativní (soulad katastrálních údajů s realitou, vlastnická práva atd.), legislativní (věcná břemena, urbár, chráněná území atd.), ekonomické (zastavěná lokalita, náklady příštích období atd.) a další. I když je investice do pozemku relativně bezpečná aktivita, stále s sebou nese množství tajemství, která je třeba odhalovat. Proto – podle našeho názoru – stojí v seznamu priorit jednotková cena za metr čtvereční až na x-tém místě.
Tajemství nemovitostí vám přináší Kvalitní bydlení – kolektiv stavebních inženýrů, kteří na Slovensku vymysleli a zavedli do realitní praxe inspekci nemovitostí.
