Na své nemovitosti si můžeme dělat, co chceme, ale jen do té doby, dokud nezasahujeme do práv a oprávněných zájmů jiných osob. Co se pokládá za ohrožení sousední nemovitosti, nám přiblížila Veronika Michalíková z AKMV advokátní kanceláře.
Jednou ze základních zásad Občanského zákoníku je, že výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí nijak zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných osob. Jak vymezuje sousedská práva v otázce ohrožení nemovitosti, nám vysvětlila JUDr. Veronika Michalíková z advokátní kanceláře AKMV.
Souhrn norem, které upravují vztah mezi vlastníkem a třetími osobami, během užívání věci, tedy i nemovitosti, je popsán v § 127 občanského zákoníku. Konkrétně, jde-li o takový výkon vlastnického práva, kterým přesahuje hranice pozemku vlastníka. Nejčastěji se tyto vztahy projeví mezi dvěma vlastníky sousedních pozemků, držiteli nebo jejich uživateli. Podle něj vzniká vlastníkovi povinnost zdržet se všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrem obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv.
Kdy jde o ohrožení
Základní povinností vlastníka při úpravě stavby nebo pozemku je žádným způsobem neohrožovat sousedovu stavbu nebo pozemek. Za tímto účelem musí provést dostatečná opatření k upevnění stavby nebo pozemku. V tomto případě nemluvíme o obtěžování sousedů hlukem, prachem, popílkem, kouřem či plyny, těmito stránkami sousedských vztahů se budeme zabývat v dalších částech. Nyní se zaměřujeme na snahu předejít škodám způsobeným pohybem půdy, například narušení stability stavby na sousedním pozemku nebo návalem zeminy, která může jiným způsobem poškodit pozemek nebo věci nacházející se na tomto pozemku.
Posoudí to znalec
Posouzení, zda došlo k ohrožení sousedové stavby nebo pozemku spadá do kompetencí znalce z příslušného oboru. Každý je povinen počínat si tak, aby nedošlo ke škodám na majetku. Za nesplnění povinnosti provést dostatečná opatření k upevnění pozemku či stavby odpovídá ten, kdo pozemek nebo stavbu upravuje. Tuto situaci řeší zákon o předcházení škodám, konkrétně § 417 ods. 2 Občanského zákoníku. Ve smyslu uvedeného má ohrožený právo žalovat pasivně legitimovanou osobu na uložení povinnosti něco jednat, konkrétně, aby mu soud uložil povinnost provést vhodné a přiměřené opatření k odvrácení hrozící škody.
Vlastník pozemku, jemuž škoda hrozí, je povinen přiměřeným způsobem zakročit a tuto škodu odvrátit. Přičemž ve smyslu § 419, kromě náhrady škody, která mu vznikla, má právo i na náhradu účelně vynaložených nákladů, které vynaložil ve snaze této škodě předejít.
Některé stavební úpravy řeší obec nebo stavební úřad
K řešení některých sousedských sporů týkajících se úprav staveb nebo pozemků je legitimována obec jako stavební úřad. Jednodušší stavební úpravy vymezené Stavebním zákonem postačuje ohlásit stavebnímu úřadu, na jiné je zase třeba ve stavebním řízení získat stavební povolení. Při stavebním řízení může soused jako jeden z účastníků uplatnit své připomínky a námitky a žádat tak od stavebníka, aby zajistil, že nedojde k ohrožení jeho nemovitostí. Stejně to platí i při terénních úpravách v souvislosti s úpravou pozemku, kdy je nutno vést stavební řízení a ohrožovaný soused má právo vyjádřit své připomínky a námitky.
I za „nejednání“ se platí
Ohrožování sousedního pozemku nebo stavby může nastat iv případě nekonání vlastníka, zejména nestará-li se o své nemovitosti náležitým způsobem. Například, pokud ze stavby opadává omítka, střešní krytina nebo dochází-li k samotnému hroucení stavby. V případě pozemku, souseda lze ohrožovat erozí půdy, která byla zapříčiněna neprovedením jejího zabezpečení a náležitých činností, které by vedly k zamezení tohoto sesuvu. Může se to stát například u výkopů velké jámy na bazén nebo garáž. Neplní-li vlastník povinnost řádné údržby a hrozí přitom vznik nebezpečí požárních a hygienických závad, stavební úřad rozhodnutím ve veřejném zájmu nařídí, aby se postaral o nápravu. Rovněž může nařídit i nezbytné úpravy stavby. Vždy je však třeba prokázat potřebu veřejného zájmu. Je-li zájem individuální, vlastník, který je ohrožován, může uplatnit u soudu žalobu zejména ve smyslu § 417 ods. 2.
